Invisto em um imóvel, agora, ou aplico o dinheiro?

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Recebi um e-mail de um cliente com a tradicional dúvida entre aplicar o dinheiro ou fazer uma aquisição imobiliária com o objetivo de investimento para obtenção de renda. Na hora, percebi que esta dúvida daria um post interessante e resolvi compartilhar com vocês.

Sempre digo que você pode responder à esta pergunta de dois modos: com o coração e com o bolso. Em alguns casos, utilizando ambos.

Assim, respondi ao meu cliente, que reside em São Paulo, considerando os seguintes pontos:

1)      Estamos no pico da curva de alta de preços que começou a se estabilizar desde o ano passado mas os imóveis continuam caros. São Paulo tem uma dinâmica diferente portanto, é imprescindível identificar um excelente imóvel para investimento (região, localização, proximidade de serviços e de transportes, perfil do empreendimento). Alguns perfis de imóveis em determinadas regiões de São Paulo podem se valorizar acima da inflação.

 

2)      Partimos do seguinte pensamento financeiro: % de renda do aluguel + % valorização mensal tem que ser maior que a inflação. Ou seja, a soma do que se obtém do aluguel + a valorização natural do imóvel tem que ser, no mínimo, maior que o IPCA (índice oficial de inflação). Um imóvel residencial oferece em média 0,3 a 0,4% (líquido de IR) mensalmente. Os imóveis em São Paulo de acordo com o ÍNDICE ZAP têm valorizado um pouco abaixo do IPCA. Nossa conta ficaria assim:

0,4% + 0,4% = 0,80% > 0,51% (IPCA mensal – NOVEMBRO 2014) – OK , este seria um indicador de compra.

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3)      Porém há de se pensar que estamos num momento de alta de juros onde, sem esforço, conseguimos ganhar até 1% ao mês líquido em função da Taxa SELIC (11,75% ao ano) numa LCI (isenta de Imposto de Renda nos rendimentos) ou um título prefixado do Tesouro Direto (lembrando que os imóveis ainda têm custos para aquisição (ITBI + registro + escritura). Portanto, num raciocínio apenas financeiro, a aplicação seria mais rentável e ofereceria mais liquidez.

4) Outro ponto é se o imóvel será comprado à vista ou financiado. Comprado à vista ou com baixo valor financiado por prazo curto fica mais fácil pensar na aquisição imobiliária. Porque, mais uma vez, se fizermos a conta de um capital de R$ 300.000,00 aplicados à 1% ao mês líquido contra um financiamento de longo prazo (15 a 30 anos) pagando uma taxa média de 10% ao ano (0,797% ao mês), com certeza o financiamento imobiliário lhe tomará muito pagamento de juros mensais. Aliás, esta é uma regra de ouro: o prazo de pagamento de seu financiamento (o montante financiado também, claro) dirá a respeito se a decisão de compra foi correta ou não, sob o prisma do retorno do investimento (não se fala aqui do imóvel adquirido para uso próprio que envolve outras questões).

5) Outra regra importante: aquisições imobiliárias na planta quando a inflação está em alta são perigosas (contratos são atualizados mensalmente pelo INCC, em geral) porque corroem o retorno de seu investimento para uma possível revenda quando os imóveis ficarem prontos. Esta perda de rentabilidade pode chegar à 20% em 30 meses (prazo médio de construção). Muitas vezes, como na atual situação do mercado imobiliário, não consegue-se repassar esta perda para o possível comprador de seu imóvel porque o mercado passa por um ajuste (estagnação).

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A decisão de compra de imóvel é muito particular e emocional pois mexe com aspectos da pessoa como segurança, por exemplo. Por isso, as contas acima são frias e apenas mostram a realidade dos números. É preciso escolher qual lado prevalecerá e, se for o imóvel, dê menos importância às questões financeiras e mais peso à satisfação e segurança, por exemplo. Outro ponto favorável ao imóvel é a diversificação.

 

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